등기부등본 보는 법 집 계약시 필수 지식

 

부동산 계약을 준비 중 이신가요? 부동산을 계약을 할때 확인 해야 할 사항이 너무 많지만 그 중 가장 중요한건 그 부동산의 등기부등본을 확인하는 것 입니다.

 

"누구의 소유인지" "해당 부동산은 근저당이 얼마나 있는지" 대지권 비율이 어떻게 되는지 등 등기부등본 열람은 부동산 계약에 첫 걸음이라고 생각하시면 됩니다.

 

그럼 등기부등본 보는 법 지금 한번 알아보겠습니다.

 

 

 

등기부등본이란?

 

등기부등본은 부동산의 소유권과 권리 관계를 확인할수 있는 서류입니다. 

부동산을 거래 할때 현소유주 , 권리 관계, 제한 사항등을 확인 할수 있습니다.

등기부등본은 표제부와 갑구,을구로 구성되어 있고 각 항목 마다 중요하게 봐야하고 이해를 해야 합니다.

 

 

 

 

1. 표제부

 

표제부는 해당 부동산의 주소와 전체 건물 면적과 건물의 구조는 나타냅니다. 

그리고 해당 부동산 건물의 전체 면적과 내가 계약 할 건물의 호수가 있다면 대지권 비율을 표지부에서 확인 할 수 있습니다.

 

대지권 비율은 이 부동산을 취득하면 나한테 있는 토지의 비율을 뜻하기 때문에 대지권 비율은 높으면 높을수록 좋습니다.

 

2. 갑구

 

갑구는 현소유자를 표기 합니다. 말소 사항 포함으로 열람을 하면 이전 소유자까지 보실수 있습니다.

신축 건물을 보면 간혹 소유자 밑에 수탁자에 신탁사가 있는 경우도 있습니다. 

이건 건축주가 건물을 지을때 신탁사에 돈을 빌려서 지은 경우 소유권이 건축주가 아닌 신탁사로 바뀌어 있을 겁니다.

 

이때 부동산 계약은 건축주와 계약을 할수 있지만 잔금을 치루고 입주를 했는데도 불구하고 신탁사에 건축주 또는 붕동산 계약자에서 소유권이 안 바뀌게 된다면 상당히 위험한 상황이니 잔금 치고 신탁말소가 되었는지 확인 해야 합니다.

 

그리고 지분으로 소유권이 나눠 질때가 있습니다. 가령A라는 사람이 1/2 B라는 사람이 1/4 C라는 사람이 1/4 을 가지고 있는 부동산이라고 하면 부동산 계약시 3명의 인적사항과 서명 사인을 꼭 받고 진행해야 합니다. 

 

3. 을구

 

울구는 해당 부동산에 근저당이 있는지 확인 하는 곳 입니다. 즉 해당 부동산의 빚을 뜻하는데요 

등기부등본을 발급할때 정확하게 주소를 넣고 호수까지 입력해서 발급을 하고 그 호수의 근저당을 확인해야 합니다.

 

이 근저당은 전세 계약시 매우 중요한 사항이며, 근저당이 많거나 근저당이 입주 후에도 설정되있다고 하면 좋은 상황을 아니므로 입주시에 꼭 근저당 말소가 되어 을구에 다른 설정이 들어가지 못하게 특약에 넣어야 합니다.

 

또한 갑구에서 말씀드렸던 신탁사가 소유주로 되어 있다면 을구에는 권리관례에 '기록사항 없음' 이라고 표기 됩니다.

 

이때 을구에 '기록사항 없음' 이라고 표기 되어 있다고 근저당 즉 빚 없는게 아니라

'신탁원부' 라는 곳에 기록 되어 있으니 신탁원부를 발급받아서 확인 해야 합니다.

 

마지막으로 해당 건물 호수의 등기부등본을 발급 받았는데 근저당 몇십억, 몇백억 있는 경우가 있습니다. 

그건 해당 호수에 몇십억, 몇백억이 있는것이 아니라 건물 전체에 설정되어 있는 것이며, 건물을 처음 지을때 설정된 근저당이 등기부등본에 각 호실마다 동일하게 표기가 됩니다. 

 

처음 설정된 근저당은 해당 건물에 10억이라는 돈이 근저당으로 되어 있다면 다 상환을 해야 등기상에 없어지거나 감액등기를 통해 등기부등본 표시상 감액된 만큼 근저당이 줄어 듭니다. 

 

그리고 근저당 전체중 해당 호수만 상환을 했다고 하면 상환하고 2~3일 뒤면 해당 호수의 근저당이 없어지니 입주를 하시고 당일날 근저당을 상환했는지 꼭 확인하셔야 합니다.

 

 

신탁원부 발급 방법

 

 

 

신탁원부 발급은 대부부 등기소에서 직접 방문해서 발급을 받아야 합니다. 

등기소가 각 구마다 있으면 좋겠지만 없는 경우도 있고 지방의 경우 많이 없어서 인터넷 발급으로 발급이 가능하니 인터넷으로 편하게 발급 받으시면 됩니다.

 

마치며

 

부동산 계약은 큰돈이 오가는 만큼 정말 신경써서 계약 진행을 해야 하며 내가 확인 해야할 서류들은 꼭 확인 하셔야 합니다. 

 

이 글을 보시는 분들은 대부분 첫 부동산 거래의 경우가 많을 겁니다. 집을 사시거나, 집을 전세로 구하거나, 월세로 구하거나 꼭 확인 해야하는 사항이니 부동산계약 전에 잘 준비하셔서 안전한 계약 진행하세요~

 

그중 등기부등본 확인은 정말 기초중에 기초이니 이 내용 잘 확인 하시고 부동산 계약에 도움이 되었음 좋겠습니다.

 

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